供求信息
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深圳樓市正在用一種特殊的方式“去杠桿”。
最新消息顯示，“（深圳）銀行對(duì)二手樓按照指導(dǎo)價(jià)放款，可以上浮15%，即如果指導(dǎo)價(jià)10萬/平，可以按照11.5萬/平貸款。經(jīng)營抵押貸款暫時(shí)按照原評(píng)估價(jià)。細(xì)則基本定型，其他銀行會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)。”消息稱，建行和招行已經(jīng)通知。
事實(shí)到底如何？券商中國記者并未得到兩家銀行的確認(rèn)。建行表示，如何執(zhí)行參考價(jià)的細(xì)則還未出來。招行則表示，將嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管要求。
2月8日，深圳住建局發(fā)布二手房成交參考價(jià)機(jī)制后，深圳多家銀行在內(nèi)部下發(fā)通知，表示發(fā)放房貸時(shí)將參考價(jià)作為重要參考。銀行如何執(zhí)行參考價(jià)，關(guān)系到購房者能獲得的貸款額度，進(jìn)而關(guān)系到需要準(zhǔn)備的首付。如果深圳銀行對(duì)二手樓按照指導(dǎo)價(jià)放款真的可以上浮15%，對(duì)剛需購房者來說或許是個(gè)利好。
值得注意的是，2月25日晚，據(jù)格隆匯報(bào)道，深圳市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士表示，深圳今年會(huì)分三批集中出讓居住用地。和訊房產(chǎn)查閱深圳市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)，并未發(fā)現(xiàn)相關(guān)文件公示。公開報(bào)道顯示，深圳計(jì)劃第一批土地于3月中下旬推出，第二批土地于第二、第三季度推出，第三批土地于三季度末四季度初推出。
深圳各銀行房貸參考住建局參考價(jià)
“二手樓按照指導(dǎo)價(jià)放款，可以上浮15%，即如果指導(dǎo)價(jià)10萬/平，可以按照11.5萬/平貸款。經(jīng)營抵押貸款暫時(shí)按照原評(píng)估價(jià)。細(xì)則基本定型，其他銀行會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)?！?4日晚間，有人在微博上發(fā)布了這個(gè)信息。
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對(duì)上述消息，招商銀行(54.450,?0.85,?1.59%)深圳分行并未否認(rèn)也未確認(rèn)，表示該行將嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管要求。
建設(shè)銀行(7.360,?0.21,?2.94%)深圳分行對(duì)券商中國記者表示，為貫徹落實(shí)“房住不炒”，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，建設(shè)銀行深圳市分行按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》要求，將二手房成交參考價(jià)格作為我行個(gè)人再交易貸款發(fā)放的重要參考依據(jù)，具體實(shí)施細(xì)則還在進(jìn)一步研究和完善中。
23日，建行深圳分行明確根據(jù)住建局發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的參考依據(jù)，自2月23日起開始執(zhí)行。
幾乎同時(shí)，農(nóng)行深圳分行也做了同樣的表態(tài)。農(nóng)行還表示，新政下發(fā)前的二手房貸款按原有制度執(zhí)行，新政實(shí)施后該行以深圳住建局發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)為貸款發(fā)放的重要參考，具體細(xì)則正在研究制定中。
深圳最早響應(yīng)住建局二手房參考價(jià)的是光大銀行(4.220,?0.09,?2.18%)深圳分行。繼光大銀行后，越來越多的深圳銀行加入這個(gè)隊(duì)伍，有銀行是正式發(fā)文，有銀行是口頭通知。
深圳嚴(yán)查中介掛牌價(jià)超過參考價(jià)
25日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)官網(wǎng)上轉(zhuǎn)發(fā)了一則住建局近期下發(fā)的通知，讓外界看到了深圳推行參考價(jià)的決心。
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這份23日下發(fā)的《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房成交參考價(jià)格應(yīng)用情況專項(xiàng)檢查的通知》顯示，專項(xiàng)檢查行動(dòng)將嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房掛牌價(jià)格超出成交參考價(jià)格的行為，引導(dǎo)理性交易，穩(wěn)定市場預(yù)期。
檢查內(nèi)容包括：各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在門店、網(wǎng)站及相關(guān)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布的二手住房掛牌價(jià)格是否超出二手住房成交參考價(jià)格；各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員通過微信、QQ等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布的二手住房價(jià)格是否超出二手住房成交參考價(jià)格。
專項(xiàng)檢查分幾個(gè)階段，2月23日至26日，各大中介機(jī)構(gòu)全面自查自糾，并將房源下架情況反饋到協(xié)會(huì)。協(xié)會(huì)將開展培訓(xùn)工作，要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員嚴(yán)格執(zhí)行二手住房成交參考價(jià)格。
2月27日至3月26日是組織檢查階段。將收集、整理群眾投訴，收集群眾對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房掛牌價(jià)超出成交參考價(jià)格的投訴和舉報(bào)；分類整理投訴、舉報(bào)的問題；對(duì)涉及違法違規(guī)行為立即調(diào)查、快速處理、及時(shí)反饋。
在這個(gè)階段，各區(qū)住房建設(shè)局根據(jù)機(jī)構(gòu)將對(duì)自查自糾的情況進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對(duì)被投訴、舉報(bào)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行重點(diǎn)核查，填寫檢查筆錄。對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題及時(shí)處理，現(xiàn)場填制、發(fā)出《責(zé)令整改通知書》，督促有關(guān)機(jī)構(gòu)落實(shí)整改到位。
土地市場新變化
2月25日晚，據(jù)格隆匯報(bào)道，深圳市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士表示，深圳今年會(huì)分三批集中出讓居住用地。和訊房產(chǎn)查閱深圳市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)，并未發(fā)現(xiàn)相關(guān)文件公示。公開報(bào)道顯示，深圳計(jì)劃第一批土地于3月中下旬推出，第二批土地于第二、第三季度推出，第三批土地于三季度末四季度初推出。
就在近日，網(wǎng)上一份住建部“土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)”的通知引起熱議。通知要求，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市將實(shí)施供地“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。
這22個(gè)城市是指北上廣深4個(gè)一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個(gè)二線城市。
據(jù)證券時(shí)報(bào)網(wǎng)，目前，22城中已有鄭州、天津、青島三個(gè)城市發(fā)布相關(guān)文件。其中，鄭州明確通知，根據(jù)2021年住宅分類調(diào)控精神的要求，自2月23日起，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。青島今年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場理性競爭。2021年內(nèi)，天津暫定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。
有專家表示，集中供地政策將形成長效機(jī)制三大利器，即“三道紅線”、“房貸集中度”和“供地集中度政策”。此外，有助于真正減少土地哄搶，促進(jìn)各地土地交易市場平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，集中供地政策甚至比此前的“三道紅線”政策更受房企關(guān)注。從政策初衷來看，密集供地實(shí)際上能夠在某個(gè)階段一次性增加土地供應(yīng)，減少了地方政府“饑餓營銷”的動(dòng)機(jī)，是有助于減少“多個(gè)房企圍獵某一地塊”的現(xiàn)象的。這實(shí)際上也類似形成了土地市場的一個(gè)“博覽會(huì)”。這樣對(duì)于各家房企來說拿地機(jī)會(huì)相對(duì)多，有助于控制地價(jià)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，但也要防范一種情況，即所有房企都有很強(qiáng)的拿地補(bǔ)庫存需求，過去都是馬不停蹄全國各地看地，而現(xiàn)在突然一次性交易，那么可能也會(huì)有炒作和哄搶的地方。此外，如果集中供地政策落實(shí)，那么根據(jù)開發(fā)周期來算，各地可能房屋銷售也會(huì)形成一波集中開盤、集中銷售的狀態(tài)，所以根據(jù)各地預(yù)售條件和房地產(chǎn)供求市場變化，積極預(yù)測后續(xù)集中銷售期，將成為房企營銷部門需要重點(diǎn)關(guān)注的重點(diǎn)。
買房首付增加多少？
隨著越來越多的銀行加入根據(jù)參考價(jià)放貸的隊(duì)伍，對(duì)于深圳購房者而言，購房資金的杠桿率被動(dòng)下降。
2月8日，深圳住建局發(fā)布了3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)，隨后各大房地產(chǎn)中介APP上的二手房交易價(jià)格顯示“暫無數(shù)據(jù)”。
由于官方參考價(jià)與當(dāng)時(shí)市場真實(shí)成交價(jià)和掛牌價(jià)有一定出入，被認(rèn)為市場價(jià)“被打折”，引發(fā)爭議。
假設(shè)一個(gè)樓盤在住建局發(fā)布的參考價(jià)中價(jià)值700萬，而市場上的成交價(jià)為1000萬，購房者如果是首套，可以申請(qǐng)7成房貸。當(dāng)銀行以1000萬評(píng)估該房子價(jià)格的時(shí)候，購房者可以獲得700萬貸款，首付300萬；但當(dāng)銀行以700萬的評(píng)估價(jià)確定該套房子的貸款，購房者獲得的貸款是490萬，首付將由此前的300萬上升到510萬，也就是首付“由3成變5成”。
新政發(fā)布后，當(dāng)時(shí)就有人評(píng)論，這招將給深圳二手房市場的成交量極速降溫。招商證券(21.520,?-0.06,?-0.28%)首席分析師張夏在朋友圈分析稱，買賣家價(jià)格預(yù)期太大，如果再加上放貸按照參考價(jià)格，實(shí)際首付比例大幅提升，深圳二手房要被速凍了。
而對(duì)于炒房者，降低資金杠桿可謂是降維打擊，但對(duì)于剛需客而言，將不得不延遲買房計(jì)劃。
評(píng)估公司業(yè)務(wù)受到直接影響
深圳二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制建立后，購房者、炒房客、中介、銀行紛紛在觀望中確定執(zhí)行細(xì)則，而最快受到直接影響的群體，是為各家銀行做樓宇按揭評(píng)估的評(píng)估公司。
房地產(chǎn)評(píng)估公司是基于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、司法鑒定、不良資產(chǎn)處置等需要而出現(xiàn)的，評(píng)估公司會(huì)根據(jù)房產(chǎn)的地段、樓層、面積、格局、裝修等因素綜合評(píng)估的交易時(shí)的價(jià)格。房地產(chǎn)評(píng)估公司的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)便是為銀行做樓宇按揭評(píng)估咨詢，收取評(píng)估費(fèi)。
記者從深圳某銀行個(gè)人貸款部門人士處了解到，官方參考價(jià)發(fā)布后，該行不再接收評(píng)估公司對(duì)樓宇按揭報(bào)過來的評(píng)估價(jià)。未來，銀行對(duì)經(jīng)營貸中的住房抵押貸款是否會(huì)繼續(xù)采用評(píng)估公司的評(píng)估價(jià)，還未明確。
來源：券商中國
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